מאת צחי רזאל, מומחה בעל שם בתחום הנדל"ן

דירות להשקעה, זה לא צמד מילים, זה גם לא מושג בענייני נדל"ן, זה הדבר הכי חם בעשור האחרון. לא רק בתל אביב, ירושלים וחיפה, אלא בכל פינה בארץ.
הסיבות לבהלה לדירות להשקעה ידועות. המרכזית שבהן, כסף מזומן לא עושה את העבודה בבנק ויש לכך לא מעט הסברים: סביבת ריבית נמוכה. חשש מכניסה להימורים אגרסיביים ומלאי סיכון בבורסה לניירות ערך – ולעיתים גם חוסר ידע ומקובעות בתוך שיטה שאומרת אל תאמין לבנקים והבורסה, תמיד הם מרוויחים עליך…
אבל בעת הזו לפני שאתה או את הולכים להשקיע "בדירה להשקעה" חשוב שתדעו כמה דברים:
זה מתחיל בתכנון תקציב הרכישה, חיבור ההון העצמי + משכנתא על נכס שני. שני אלה חייבים להיות בעלויות כאלה שההחזר המתוכנן, בהנחה שהוא מבוסס יהיה כזה שעוד ישאיר לך נתח בסיום הדרך.
ואם הדבר אינו מתאפשר כדאי שההחזר הצפוי אחרי השבחת הנכס, יהיה כזה שיחזיר לך לפחות את מלוא ההלוואה שנטלת, או המשכנתא. הסלחנים יותר יגידו שאם זה לא קורה ואתה ממש צעיר ורוצה לרכוש נכס להשקעה, אתה יכול להסתפק ב-80 אחוז החזר, בידיעה ש-20 אחוז הם סוג של חיסכון שאתה לוקח על עצמך ביודעין לשנים ארוכות.

דבר נוסף שחייבים לדעת הוא שנכון לכתיבת שורות אלה בנק ישראל העמיד את גובה המשכנתא בקנית נכס שני על מקסימום 50% מערך הנכס. כל זאת על מנת לצנן את שוק משקיעי הדירות. לכן לקוחות המעוניינים לקנות נכס שני או שלישי חייבים להביא הון עצמי גדול יותר מבעבר. יותר מזה הם חייבים לגלות יכולת החזר שכן בעת הזו הבנקים לא ממהרים לחלק משכנתאות למי שאינו יכול יהיה להחזיר בעתיד. הלקח הוא מבועת הסאב-פריים בארה"ב.

לאחר התכנון הכספי רצוי לבחון את העיר ומקום קניית הדירה. ברור לכל שהביקושים להשכרת דירות נמצאים במרכז המדינה, אך מחירי הדירות לקניה יקרים מאד. בשנים האחרונות ישנה מגמה לצאת ממרכזי הערים ולרכוש דירות להשקעה בצפון הארץ ובדרומה .
לדוגמא העיר חיפה ובאר שבע בדרום שם עדיין אפשר למצוא דירות טובות להשקעה במחירים נמוכים משמעותית מהמרכז ולהם יש ביקושים גדולים להשכרה בקרב צעירים הלומדים בטכניון בחיפה ובאוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע. אלה רק שתי דוגמאות מבין עשרות.
אגב תמיד אבל תמיד עדיף למצוא דירה במקום שהוא מרכז עסקים או מרכז תעסוקתי ענק. למשל בית חולים, אוניברסיטאות וכו'.

על מנת להגיע לתשואה גבוהה כמה שיותר החשבון הוא פשוט לנסות למצוא את הנכס הזול ביותר שיושכר במחיר הגבוהה ביותר. נכון זהב נשמע פשוט?????!!!!!!

איך מחשבים תשואה שנתית ?
גובה דמי השכירות החודשית כפול 12 חודשים חלקי מחיר הדירה. לדוגמא אדם הקנה דירה ב-1.000.000 ₪ והשכיר את הדירה ב 3500 ₪ לחודש התשואה שלו תעמוד על 4.2% שנתי. בהחלט ריבית יפה על הכסף, דבר שאי אפשר לקבל בעת הזו בבנק.

לא כל הנוצץ זהב

בהשכרת דירות ישנם גם דברים שצריך לקחת בחשבון:
ראשית, לכל דירה יש בלאי טבעי הנובע משימוש סביר לכן כדאי לקחת בחשבון שחודש מדמי השכירות בממוצע נחתך בעקבות שיפוץ וסידור הנכס במהלך השנה .
שנית, חשוב לבחור בקפידה את השוכרים ולדרוש תלושי שכר אחרונים על מנת לראות עבודה יציבה. במידה והדייר השכיר קודם לכן את אותה דירה שזה עתה רכשתם, אפשר לבקש את חוזה השכירות האחרונים על מנת לקבל הערכה לא מחייבת על יכולות ההחזר של הנכס.
כמובן שברגע שנכנסים למהלך של השכרה רצוי לדרוש 2 ערבים או שטר חוב על סכום השווה ל 6 חודשי שכירות ואפילו ערבות בנקאית למרות שדבר זה מקשה מעט על דיירים ולרוב נפוץ בדירות יוקרה. שלוש, חשוב לערוך חוזה מסודר אצל עו"ד המתמחה בנדל"ן .אלה הדברים העיקריים שחשוב לשנן ולזכור כאשר משכירים דירה לדיירים.

לסיום: השקעות בנדל"ן הם דבר מצוין לאדם הפרטי ומנוע צמיחה חשוב לכלכלת המדינה אך עדיין צריך לעשות את הדברים בצורה שכולה ומסודרת וחשוב להתייעץ עם בעלי מקצוע הנוגעים בדבר.